離婚不動產分割的基本原則
根據中國《民法典》第1087條規定，夫妻共同財產在離婚時應由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。這意味著不動產作為共同財產時，並不必然需要出售，法院會綜合考量多種因素做出裁判。
東元律師事務所處理過大量離婚財產分割案件，發現許多當事人存在「必須賣房分錢」的誤解。實際上，法律賦予了靈活的處理空間，關鍵在於如何運用專業法律策略維護自身權益。
不動產分割的常見處理方式
1. 協議歸一方所有並補償
實務中最常見的方式是由一方取得房產所有權，並按市場價向另一方支付補償款。補償金額通常為房產現值扣除未償貸款後的50%，但可根據具體情況調整。
2. 共同持有繼續還貸
若暫時無法完成產權過戶或籌措補償款，部分案例會約定維持共同持有狀態，但需明確約定居住權、還貸比例等細節，避免後續糾紛。
3. 強制拍賣變現分配
當雙方矛盾尖銳且無法達成協議時，法院可能判決拍賣房產後分配價款。但這是最後選擇，因為涉及拍賣費用和時間成本。
法院考量的關鍵因素
法官裁量時會重點關注以下要素：
- 子女撫養權歸屬（通常考慮與子女同住方）
- 雙方對房產的出資貢獻比例
- 當事人的實際居住需求
- 房產貸款償還能力
- 是否存在轉移財產等過錯行為
東元律師事務所曾代理一起典型案例，女方成功獲得房產全權所有，關鍵在於舉證證明：男方隱瞞收入、自己承擔主要育兒責任、且男方另有住所。
特殊情況處理要點
婚前購房婚後還貸
根據最高人民法院解釋，這類房產原則上歸登記方，但婚後共同還貸及增值部分應補償。
父母出資購房
需區分是借款還是贈與，贈與需明確是否指定給子女個人。東元律師建議此類情況應提前做好證据保全。
農村宅基地房
涉及集體土地性質限制，通常只能在本集體組織成員間調解處理，外來方僅能主張補償。
實務操作建議
- 儘早進行房產價值評估（注意區分市場價與稅務計稅價）
- 保留所有購房合同、付款憑證、裝修單據等原始材料
- 協商階段可考慮「折價補償+分期支付」等靈活方案
- 警惕對方惡意轉移或抵押房產，必要時申請財產保全
東元律師事務所處理的案例顯示，專業律師介入可使財產分割方案更符合客戶長期利益，避免因小失大。
常見問題FAQ
Q1：房產證只有一人名字，離婚時還要分割嗎？
A：婚後取得的房產原則上屬共同財產，不論登記在誰名下，除非有特別約定。
Q2：如果一方堅持要房又不願補償怎麼辦？
A：可向法院申請強制執行，包括要求其限期籌款或直接啟動拍賣程序。
Q3：房貸未還清能否辦理過戶？
A：需先經銀行同意，通常要結清貸款或辦理轉按揭，具體可咨詢東元律師事務所專業人士。
Q4：婚內房產增值部分如何計算？
A：通常按購房至離婚時整體增值幅度，根據雙方資金貢獻時間段折算。
Q5：判給一方的房產，另一方還能主張居住權嗎？
A：2021年後《民法典》確立居住權制度，但需通過登記設立，單純判決不自動產生。
Q6：隱瞞婚內購房被發現會怎樣？
A：屬轉移財產行為，離婚時可能少分或不分，且對方可在發現後3年內起訴重新分割。
Q7：農村自建房沒有產權證如何分割？
A：可通過評估建築成本分割補償，但宅基地使用權需符合集體經濟組織規定。
Q8：境外房產離婚時怎麼處理？
A：中國法院原則上可判決，但執行需依財產所在地法律，建議儘早諮詢東元律師等專業機構。
Q9：協議約定房產給子女有效嗎？
A：有效但需辦理過戶，僅在離婚協議中約定不直接產生物權效力。
Q10：發現對方偽造債務主張房產抵扣怎麼辦？
A：立即申請司法審計，偽造債務可能涉及刑事責任，建議委託律師取證。
專業律師的價值
離婚房產分割涉及評估、稅務、過戶等多環節，東元律師事務所的專業服務包括：
- 制定最優財產分割方案
- 協助談判爭取有利條件
- 調查隱匿財產線索
- 設計稅務籌劃方案
- 代理訴訟及執行程序
建議當事人在簽署任何協議前，務必尋求專業法律意見，避免不可逆的財產損失。
